Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

GModG statt GEG: die sechs großen Änderungen im Überblick

Aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Der Umbau ist kein neues Regelwerk, sondern dasselbe Stammgesetz, neu verdrahtet: Die 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch fällt weg, an ihre Stelle treten ein Optionenkatalog und eine gestaffelte Bioanteilspflicht für fossile Kessel. Dazu kommen ein neues Rechenregime, erstmals eine Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude, neue Energieausweise, der Nullemissionsneubau und eine bundesweite Solarpflicht. Dieser Artikel ordnet die sechs großen Blöcke ein.

Das Wichtigste in Kürze

• Das GModG ersetzt den Namen GEG, das Stammgesetz und seine Verweise bleiben wirksam (Art. 1 des Änderungsgesetzes, BT-Drs. 21/7009).
• Die 65-Prozent-EE-Pflicht (§ 71) und die Betriebsverbote für fossile Kessel (§ 72) sind ersatzlos gestrichen.
• Neu ist ein Optionenkatalog mit 10 Wegen (§ 42) plus eine Bio-Treppe für neu eingebaute Gas- und Ölkessel: 10 Prozent ab 2029, steigend bis 60 Prozent ab 2040 (§ 43).
• Erstmals gilt eine Mindesteffizienz für Nichtwohngebäude im Bestand: ab 2030 raus aus der schlechtesten Klasse (§§ 40, 41).
• Neubauten werden Nullemissionsgebäude: öffentliche Nichtwohngebäude ab 2028, alle Neubauten ab 2030.
• Stand: Anfang Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen, die Verkündung im Bundesgesetzblatt steht noch aus.

Ein neuer Name, aber dasselbe Gesetz

Das GModG ist kein Bruch mit dem GEG, sondern ein Umbau von innen. Das Stammgesetz wird umbenannt, seine Systematik und die meisten Verweise bleiben bestehen. Wer heute mit dem GEG arbeitet, findet sich im GModG wieder, muss sich aber an neue Paragrafennummern und an einige grundlegend geänderte Kapitel gewöhnen.

Drei Kategorien helfen beim Sortieren:

Was bleibt: Das Stammgesetz mit seinen Verweisen, die Nachrüstpflichten (oberste Geschossdecke, Leitungsdämmung), die Bauteil-U-Werte bei der Sanierung nach Anlage 7, der Vollzug über Schornsteinfeger und Länder sowie das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 5.

Was wegfällt: Die 65-Prozent-EE-Pflicht (§ 71) samt aller Erfüllungsoptionen, die Betriebsverbote und die 30-Jahre-Regel für Kessel (§ 72), die Beratungspflicht vor dem Einbau einer fossilen Heizung sowie die bisherigen Rechennormen (DIN V 18599:2018 und DIN V 4701-10).

Was neu kommt: Die §§ 42 bis 46 mit Optionenkatalog, Bio-Treppe und der Quote nach § 42a, das EPBD-Paket mit Mindesteffizienz für Nichtwohngebäude, neuen Ausweisen und Solarpflicht, das Nullemissionsgebäude ab 2028/2030 samt Ökobilanz, das neu geordnete Mietrecht mit § 559f BGB und CO₂-Kostenteilung sowie die Wärmepumpen-Prüfpflicht (§ 60a) und die Gebäudeautomation (§ 56).

Zur Orientierung ändern sich auch die Hausnummern: § 47 wird zu § 35 (Nachrüstung), § 48 zu § 36 (Bauteile), § 50 zu § 38 (Gesamtgebäude), § 51 zu § 39 (Erweiterung), und aus den §§ 71 folgende werden die §§ 42 folgende (Heizung).

Die sechs großen Änderungen

1. Heizung: die 65-Prozent-Pflicht ist Geschichte

Der auffälligste Schnitt betrifft das Heizungsrecht. Die pauschale Vorgabe, dass jede neue Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen muss, entfällt. An ihre Stelle tritt ein Optionenkatalog mit 10 Wegen (§ 42), aus dem frei gewählt werden kann. Fossile Kessel bleiben zulässig, tragen aber ab 2029 einen steigenden Bioanteil, die sogenannte Bio-Treppe (§ 43). Die Pflichten hängen damit nicht mehr an der Technik, sondern am Brennstoff.

2. Ein neues Rechenregime

Ab der zweiten Zeitstufe wird anders gerechnet. Die DIN/TS 18599:2025-10 wird zum einzigen Verfahren, als Bezugsfläche kommt die neue „Nutzfläche“ (die beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche nach DIN 277). Dazu kommen ein technologieneutrales Referenzgebäude und neue Primärenergie- und Treibhausgasfaktoren. Der Effekt: Strombasierte Lösungen wie die Wärmepumpe schneiden in der Bilanz deutlich besser ab als bisher.

3. Nichtwohngebäude im Bestand: erstmals eine Sanierungspflicht

Zum ersten Mal gibt es eine Mindesteffizienz für Nichtwohngebäude im Bestand (§§ 40, 41, Umsetzung der EPBD). Ab 2030 dürfen die energetisch schlechtesten Gebäude eine Höchstgrenze nicht mehr überschreiten, ab 2033 wird die Anforderung schärfer. Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien ist das der Übergang von der Freiwilligkeit zur Pflicht.

4. Energieausweise neu

Die Energieausweise werden umgebaut. Für Nichtwohngebäude gibt es künftig nur noch den Bedarfsausweis, dazu eigene Effizienzklassen von A bis G, Treibhausgas-Angaben und eine digitale, maschinenlesbare Form. Der Ausweis wird damit vom Papierdokument zum Datensatz.

5. Neubau wird Nullemission

Neubauten werden schrittweise fossilfrei. Öffentliche Nichtwohngebäude müssen ab 2028 als Nullemissionsgebäude errichtet werden, alle übrigen Neubauten ab 2030. Hinzu kommt ein Lebenszyklus-Bericht zur Ökobilanz (§ 88b), der die Treibhausgase über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes erfasst.

6. Solarpflicht und Ladepunkte

Neu ist außerdem eine bundesweite Solarpflicht, gestaffelt ab 2027 (§ 106). Parallel greifen über das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) neue Pflichten zu Ladepunkten, die ab 2027 auch Bestands-Nichtwohngebäude erfassen.

Ein Gesetz, fünf Zeitstufen

Nicht alles gilt sofort. Das GModG tritt in fünf Stufen in Kraft (Art. 9 des Änderungsgesetzes). Das ist der eigentliche Schlüssel zur Planung: Wer die Fristen kennt, kann Projekte rechtssicher terminieren.

Zeitstufe	Was greift
Tag nach Verkündung	GEG wird GModG, 65-Prozent-Pflicht und Betriebsverbote weg, neues Heizungsrecht (§§ 42 bis 46), Havarie-Regeln und Mietrecht-Basis
rund 6 Monate später (bei Verkündung im Juli 2026: 01.01.2027)	neue Rechenregeln und Nutzfläche, neues Ausweisrecht, Inspektionen, NWG-Sanierungspflicht, Solarpflicht, Prüfpflichten (§§ 60a bis 60c), GEIG
01.01.2028	Nullemission für neue öffentliche Nichtwohngebäude, CO₂- und Netzentgelte im Mietrecht hälftig, Ökobilanz-Bericht für Neubau ab 1.000 m²
01.01.2029	Bio-Treppe startet mit 10 Prozent Bioanteil, Gebäudeautomation bis Ende 2029
01.01.2030	Nullemission für alle Neubauten, Referenzfaktor sinkt, NWG-Bestand raus aus der schlechtesten Klasse, Solarpflicht für neue Wohngebäude

Die konkrete Startlinie hängt am Verkündungsdatum: Die zweite Stufe greift am ersten Tag des sechsten Kalendermonats nach der Verkündung. Bei einer Verkündung im Juli 2026 wäre das der 01.01.2027.

Einordnung aus der Energieberatungspraxis

Der größte Denkfehler in den ersten Beratungsgesprächen lautet: „Die 65-Prozent-Pflicht ist weg, also kann ich einfach wieder eine Gasheizung einbauen.“ Das stimmt formal, greift aber zu kurz. Fossil bleibt erlaubt, wird aber planbar teurer: über den steigenden Bioanteil der Bio-Treppe, über den CO₂-Preis, über die Brennstoff-Quote nach § 42a und über die neue CO₂-Kostenteilung im Mietrecht. Der Unterschied zu vorher ist, dass diese Kosten heute schon mit Datum feststehen und sich damit rechnen lassen.

Für die Praxis heißt das:

• Eigentümer mit anstehendem Heizungstausch sollten den Optionenkatalog (§ 42) als Chance lesen, nicht als Zwang: Es zählt die Gesamtrechnung über 15 bis 20 Jahre, nicht der Anschaffungspreis.
• Vermieter brauchen den Blick auf § 559f BGB und die CO₂-Kostenteilung ab 2028, weil sich damit entscheidet, wie viel einer Sanierung umlagefähig bleibt.
• Betreiber von Nichtwohngebäuden sollten jetzt prüfen, in welcher Effizienzklasse ihr Bestand liegt, denn die Sanierungspflicht ab 2030 kennt eine harte Grenze.
• Bauherren planen Neubauten am besten schon heute Richtung Nullemission, weil die Pflicht ab 2030 ohnehin greift und Nachrüsten teurer ist als von Anfang an richtig zu bauen.

Der Blick von der Werkbank: Fast jede Anforderung im GModG hat ein Datum. Das ist die eigentlich gute Nachricht, denn Fristen kann man einplanen. Wer die fünf Zeitstufen kennt, kann Investitionen in die richtige Reihenfolge bringen, statt zweimal zu zahlen. Diese Einordnung ersetzt keine Rechtsberatung, sie ordnet die Regeln aus Sicht der Energieberatungspraxis.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist die Gasheizung ab jetzt wieder ohne Einschränkung erlaubt?

Fossile Kessel bleiben zulässig, der Einbau ist frei aus dem Optionenkatalog wählbar. Ab 2029 tragen neu eingebaute Gas- und Ölheizungen aber einen steigenden Bioanteil (Bio-Treppe), dazu kommen CO₂-Preis und Quote. „Erlaubt“ heißt also nicht „ohne Folgekosten“.

Gilt das GModG schon?

Nein. Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz Anfang Juli 2026 beschlossen, die Verkündung im Bundesgesetzblatt steht noch aus. Die Deutsche Umwelthilfe hat den Bundespräsidenten gebeten, das Verfahren zu prüfen, das kann die Verkündung verzögern. Erst mit der Verkündung starten die Fristen.

Muss ich meine bestehende Gas- oder Ölheizung austauschen?

Nein. Die Betriebsverbote und die 30-Jahre-Regel für Kessel sind gestrichen. Die Bio-Treppe gilt nur für neu eingebaute fossile Heizungen ab 2029, nicht rückwirkend für Anlagen aus den Jahren 2024 bis 2026 oder älter.

Was ändert sich für Gewerbeimmobilien konkret?

Erstmals gibt es eine Mindesteffizienz für Nichtwohngebäude im Bestand (§§ 40, 41). Ab 2030 dürfen die energetisch schlechtesten Gebäude eine Höchstgrenze nicht mehr überschreiten, ab 2033 wird die Grenze schärfer. Das betrifft vor allem ungedämmte, ältere Bestände.

Warum schneidet die Wärmepumpe im neuen Rechenregime besser ab?

Weil sich die Faktoren ändern. Strom bekommt einen deutlich niedrigeren Treibhausgas- und Primärenergiefaktor als bisher, das Referenzgebäude wird technologieneutral. Strombasierte Lösungen wie die Wärmepumpe stehen damit in der Bilanz besser da als unter dem alten GEG.

Fazit

Das GModG dreht das Heizungsrecht um: weg von der pauschalen Technikpflicht, hin zu Pflichten am Brennstoff und einem klaren Zeitplan. Fossil bleibt erlaubt, wird aber planbar teurer, das Rechnen wird neu justiert, und erstmals bekommen Gewerbeimmobilien und Neubauten harte Mindeststandards. Der entscheidende Vorteil: Fast alles hat ein Datum. Wer die fünf Zeitstufen kennt, plant Projekte rechtssicher und in der richtigen Reihenfolge.

WERK.E begleitet Eigentümer, Vermieter und Bauherren in Ostwestfalen-Lippe und überregional dabei, aus den neuen Regeln einen konkreten Fahrplan zu machen: von der Ist-Analyse über die passende Heizungsoption bis zur Sanierungsstrategie für den Bestand. Sprechen Sie uns an, bevor die nächste Investition ansteht, denn die Reihenfolge entscheidet.

 

Stand: Anfang Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen, vor Verkündung im Bundesgesetzblatt. Fundstellen nach der Vorabfassung der BT-Drs. 21/7009. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.