Neues Rechenregime: DIN/TS 18599, Nutzfläche, neue Vergleichbarkeit

Zum 1. Januar 2027 stellt das Gebäudemodernisierungsgesetz die energetische Bilanzierung von Gebäuden auf eine neue Grundlage. Es gilt dann nur noch ein Rechenregime, die DIN/TS 18599:2025-10, und alle Kennwerte beziehen sich auf eine neue Bezugsfläche: die Nutzfläche, definiert als die beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche nach DIN 277:2021-08. Die bisherige Gebäudenutzfläche A_N, die aus dem Gebäudevolumen abgeleitet wurde, entfällt ersatzlos. Für die Praxis heißt das: Kennwerte in Kilowattstunden je Quadratmeter aus einem Nachweis von 2026 und aus einem Nachweis von 2027 beschreiben dasselbe Gebäude, sind aber keine vergleichbaren Zahlen mehr.

Zuletzt aktualisiert: September 2026

 

Das Wichtigste in Kürze

• Ab 1. Januar 2027 ist die DIN/TS 18599:2025-10 das einzige Bilanzierungsverfahren. Die DIN V 18599:2018-09 wird abgelöst, die DIN V 4701-10:2003-08 und die DIN V 4108-6 verschwinden aus den §§ 27 und 29.
• Neue Bezugsfläche für Wohn- und Nichtwohngebäude: „Nutzfläche“ ist die beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche nach DIN 277:2021-08 (§ 3 Nr. 26). Die Definition der Gebäudenutzfläche in § 3 Nr. 22 wird gestrichen.
• Das bisherige vereinfachte Verfahren für Wohngebäude nach § 20 Abs. 2 entfällt, ebenso das Modellgebäudeverfahren der Anlage 5. Anlage 5 lautet künftig „(weggefallen)“.
• Der neue § 31 gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude: Ausstattungsvarianten werden im Bundesanzeiger bekannt gemacht und gelten dann ohne Einzelberechnung als Nachweis.
• § 32 erlaubt für sechs Gebäudetypen ein Ein-Zonen-Modell. Der Preis dafür steht in Absatz 7: Der Referenzwert wird um 10 Prozent reduziert.
• Maßgeblich ist die Fassung zum Zeitpunkt der Bauantragstellung (§ 111 Abs. 2). Ein Bauantrag am 30. Dezember 2026 wird also noch nach altem Regime gerechnet.
• Stand: GModG verkündet am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, in Kraft seit 29. Juli 2026. Das Rechenregime gehört zu Artikel 2 und gilt ab 1. Januar 2027.

 

Ein Verfahren statt mehrerer Wege

Bis Ende 2026 stehen für den Nachweis eines Wohngebäudes mehrere Wege nebeneinander: das Bilanzverfahren nach DIN V 18599:2018-09, das vereinfachte Verfahren des § 20 Abs. 2 mit DIN V 4701-10 und DIN V 4108-6, und das Modellgebäudeverfahren des § 31 mit den Ausstattungsvarianten der Anlage 5. Das endet zum 1. Januar 2027.
Das GModG ersetzt in § 20 Abs. 1 die Angabe DIN V 18599:2018-09 durch DIN/TS 18599:2025-10. Parallel wird in allen Folgevorschriften die Formulierung „§ 20 Absatz 1 oder Absatz 2″ auf „§ 20 Absatz 1″ verkürzt, unter anderem in den §§ 25, 26 und 28. Der alte Absatz 2 wird durch eine völlig andere Regelung ersetzt: Er behandelt künftig die Zonierung von Wohngebäuden, bei denen nicht unerhebliche Teile der Nutzfläche wesentlich anderen Zwecken dienen und sich die technische Ausstattung deutlich unterscheidet. In diesen Fällen ist das Gebäude nach Maßgabe der DIN/TS 18599:2025-10 in Zonen zu unterteilen.
Die alten Ersatznormen fallen mit: § 27 verweist bislang auf die DIN V 18599 „und bis zum 31. Dezember 2023 auch“ auf die DIN V 4701-10:2003-08, § 29 auf die DIN V 4108-6:2003-06. Beide Verweise werden durch die DIN/TS 18599:2025-10 ersetzt. Innerhalb der neuen Norm verschieben sich außerdem die Fundstellen. Die Nutzungsrandbedingungen, bisher in Tabelle 5 der DIN V 18599-10, stehen künftig in den Tabellen 6 und 7, bei Nichtwohngebäuden in den Tabellen 6 bis 12. Wer mit alten Querverweisen arbeitet, greift ab 2027 ins Leere.

Auch die U-Wert-Berechnung wird neu sortiert. § 20 Abs. 6 benennt jetzt drei Verfahren getrennt:

Bauteil	Anzuwendendes Verfahren ab 2027
an Erdreich grenzende Bauteile	DIN/TS 18599-2:2025-10 Abschnitt 6.1.4.3
opake Bauteile	DIN 4108-4:2020-11 in Verbindung mit DIN EN ISO 6946:2018-03
transparente Bauteile und Vorhangfassaden	DIN 4108-4:2020-11

 

Die Bezugsfläche wechselt, und damit wandern alle Kennwerte

Die zweite Änderung wiegt in der Kommunikation mit Bauherren und Eigentümern schwerer als der Normenwechsel. § 3 Nr. 26 definiert die Nutzfläche neu als „die Nettoraumfläche nach DIN 277: 2021-08, die beheizt oder gekühlt wird“. Diese eine Fläche gilt künftig für Wohn- und für Nichtwohngebäude.
Bisher liefen beide Gebäudearten auseinander. Bei Wohngebäuden war die Gebäudenutzfläche A_N maßgeblich, eine Rechengröße, die sich aus dem beheizten Gebäudevolumen ableitet und nicht aus einem Aufmaß im Grundriss. Bei Nichtwohngebäuden war es die Nettogrundfläche. Beides verschwindet: Die Definition der Gebäudenutzfläche in § 3 Nr. 22 wird gestrichen, und in den §§ 28, 37 und 57 wird die Angabe „Gebäudenutzfläche“ beziehungsweise „Nettogrundfläche“ durchgängig durch „Nutzfläche“ ersetzt.
Weil der Jahres-Primärenergiebedarf und der Endenergiebedarf auf diese Fläche bezogen werden, ändert sich jeder Kennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, ohne dass am Gebäude irgendetwas gebaut würde. Die Rechnung dahinter ist einfach: Bleibt der absolute Energiebedarf gleich und ändert sich nur der Nenner, verhält sich der neue Kennwert zum alten wie die alte Fläche zur neuen. Ob der Wert im Einzelfall steigt oder sinkt, lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt an der Geometrie, an der Geschosshöhe, am Anteil der Konstruktionsflächen und daran, wie viel des Gebäudes tatsächlich beheizt wird. Eine allgemeine Umrechnungsformel zwischen A_N und Nutzfläche gibt es im Gesetz nicht, und wer eine anbietet, rechnet für das konkrete Gebäude ohnehin falsch.

Eine Ausnahme gibt es, und sie ist eng begrenzt. Für den Energieausweis auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs regelt § 82 Abs. 2 Satz 5 einen Pauschalweg: Ist die Nutzfläche nicht bekannt, darf sie bei einem Wohngebäude mit bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller mit dem 1,35fachen und bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2fachen Wert der Wohnfläche angesetzt werden. Diese beiden Faktoren gelten ausschließlich für den Verbrauchsausweis. Sie sind keine Umrechnung zwischen altem und neuem Bezugssystem und haben im Bedarfsnachweis nichts zu suchen. Wird ein Ausweis auf diesem Weg erstellt, ist das nach § 85 Abs. 1 Nr. 15 im Ausweis kenntlich zu machen.
Nebenbei zieht die neue Fläche auch andere Schwellen mit. „Kleines Gebäude“ bedeutet ab 2027 ein Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 3 Nr. 17). Die Stufen der Solarpflicht des § 106 mit 250, 500, 750 und 2.000 Quadratmetern beziehen sich ebenfalls auf die Nutzfläche, nicht mehr auf die Nettogrundfläche. Wer eine Liegenschaft nahe an einer dieser Schwellen hat, sollte die Fläche neu bestimmen lassen, bevor er von einer Pflicht oder einer Befreiung ausgeht.

 

Die vereinfachten Verfahren werden neu gebaut

Mit dem Modellgebäudeverfahren verschwindet ein Werkzeug, das im Einfamilienhausbau viel genutzt wurde. Die Anlage 5 trägt künftig nur noch den Vermerk „(weggefallen)“. An ihre Stelle tritt ein anderer Mechanismus.
Der neue § 31 heißt jetzt „Vereinfachtes Nachweisverfahren für zu errichtende Wohngebäude und Nichtwohngebäude“ und gilt damit erstmals auch für den Nichtwohnbau. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie kann gemeinsam mit dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen auf Grundlage von Modellberechnungen Ausstattungsvarianten beschreiben und im Bundesanzeiger bekannt machen. Erfüllt ein Gebäude die dort definierten Anwendungsvoraussetzungen und wird es nach einer der beschriebenen Varianten errichtet, wird die Einhaltung der Anforderungen vermutet. Berechnungen nach § 15 Abs. 2 oder § 18 Abs. 2 entfallen dann. Die Anwendungsvoraussetzungen dürfen sich auf Größe, Form, Ausrichtung und Dichtheit des Gebäudes beziehen sowie auf die Vermeidung von Wärmebrücken und auf die Anteile bestimmter Außenbauteile an der wärmeübertragenden Umfassungsfläche. Auch die Angaben, die im Energieausweis zu verwenden sind, werden mit bekannt gemacht.
Der praktische Haken: Der Katalog steht nicht im Gesetz, sondern muss erst bekannt gemacht werden. Bis das geschieht, gibt es für Neubauten ab 2027 kein vereinfachtes Verfahren, sondern nur die volle Bilanz nach DIN/TS 18599.

Für Nichtwohngebäude bleibt daneben das Ein-Zonen-Modell des § 32, jetzt mit geschärften Voraussetzungen. Alle fünf Bedingungen des Absatzes 1 müssen zusammen vorliegen: Hauptnutzung plus Verkehrsflächen machen mehr als zwei Drittel der Nutzfläche aus, Beheizung und Warmwasserbereitung erfolgen für alle Räume auf dieselbe Art, das Gebäude wird nicht gekühlt, höchstens 10 Prozent der Nutzfläche werden mit Glüh- oder Halogenlampen oder indirekt beleuchtet, und außerhalb der Hauptnutzung wird keine raumlufttechnische Anlage eingesetzt, die die Ventilatorwerte der Anlage 2 überschreitet.
Anwendbar ist das Verfahren auf sechs Gebäudetypen: Bürogebäude, auch mit Verkaufseinrichtung, Gewerbebetrieb oder Gaststätte; Gebäude des Groß- und Einzelhandels bis 1.000 Quadratmeter Nutzfläche; Gewerbebetriebe bis 1.000 Quadratmeter; Schulen, Turnhallen, Kindergärten und Kindertagesstätten oder ähnliche Einrichtungen; Beherbergungsstätten ohne Schwimmhalle, Sauna oder Wellnessbereich; Bibliotheken.
Zwei Details lohnen den Blick. Absatz 4 lockert das Kühlverbot: In einem Bürogebäude darf eine Verkaufseinrichtung, ein Gewerbebetrieb oder eine Gaststätte gekühlt werden, solange die gekühlte Nutzfläche jeweils 450 Quadratmeter nicht übersteigt. Dann sind nach Absatz 5 Höchstwert und Referenzwert pauschal um 42 Kilowattstunden je Quadratmeter gekühlter Nutzfläche und Jahr zu erhöhen. Und Absatz 7 nennt den Preis der Vereinfachung: Der im vereinfachten Verfahren ermittelte Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes ist um 10 Prozent zu reduzieren, dieser reduzierte Wert ist der Höchstwert. Wer vereinfacht rechnet, rechnet also gegen eine strengere Messlatte.

 

Der Stichtag heißt Bauantrag, nicht Baubeginn

Vorhaben, die der Behörde zur Kenntnis zu geben sind, zählt der Eingang der Kenntnisgabe, bei verfahrensfreien Vorhaben der Beginn der Bauausführung.
Daraus folgt eine klare Grenze: Ein Bauantrag, der bis zum 31. Dezember 2026 eingeht, wird nach dem heutigen Regime gerechnet, mit DIN V 18599:2018-09 und Gebäudenutzfläche A_N. Ein Bauantrag ab dem 1. Januar 2027 läuft nach DIN/TS 18599:2025-10 und Nutzfläche. Das gilt unabhängig davon, wann tatsächlich gebaut wird.
§ 111 Abs. 3 öffnet eine Tür in die andere Richtung: Auf Verlangen des Bauherrn ist abweichend davon das jeweils neue Recht anzuwenden, solange über den Bauantrag noch nicht bestandskräftig entschieden wurde. Das ist eine bewusste Wahlmöglichkeit, keine Automatik, und sie ist für Vorhaben interessant, die mit der neuen Faktorenlage besser dastehen.
Für den Bestand zieht der Gesetzgeber eine eigene Konsequenz aus der fehlenden Vergleichbarkeit. Nach § 112 Abs. 3 muss eine Immobilienanzeige, der ein vor dem 1. Januar 2027 ausgestellter Energieausweis zugrunde liegt, ausdrücklich angeben, dass es sich um einen Energiebedarfsausweis nach § 81 oder einen Energieverbrauchsausweis nach § 82 „in der bis einschließlich 31. Dezember 2026 geltenden Fassung“ handelt. Bei Nichtwohngebäuden sind Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch nach Absatz 4 getrennt für Wärme und für Strom auszuweisen. Der Gesetzgeber schreibt damit selbst vor, die Rechenfassung zu kennzeichnen. Das ist der deutlichste Hinweis darauf, dass alte und neue Kennwerte nicht nebeneinandergelegt werden sollen.

 

Einordnung aus der Energieberatungspraxis: was jetzt zu tun ist

Der Normenwechsel ist Handwerk, der Flächenwechsel ist Kommunikation. In der Beratung wird die häufigste Frage ab Januar lauten, warum ein Gebäude auf einmal eine andere Zahl trägt, obwohl niemand etwas daran verändert hat. Darauf sollte man vorbereitet sein, mit einer Antwort, die nicht nach Ausrede klingt.
Für Bauherren mit einem Vorhaben in der Pipeline steht die Terminfrage zuerst. Wer bis Jahresende einreicht, bleibt im alten Regime, mit allen Nachweisen und Fördermittelanträgen, die darauf aufbauen. Wer erst 2027 einreicht, sollte die Planung jetzt schon gegen das neue Referenzgebäude und die neue Fläche rechnen lassen, nicht erst nach der Genehmigung. Zwischen beiden Welten liegt das Wahlrecht des § 111 Abs. 3, und ob es sich lohnt, zeigt nur eine Vergleichsrechnung. Wir übernehmen solche Doppelrechnungen als Teil des GEG-Berechnungsnachweises und legen beide Varianten nebeneinander, damit die Entscheidung auf Zahlen und nicht auf einem Gefühl beruht.
Für Eigentümer im Bestand ist die Lage ruhiger, aber nicht folgenlos. Ausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, bleiben gültig. Sie tragen aber ab Januar eine Pflichtangabe mehr, und wer eine Immobilie inseriert, muss die alte Fassung benennen. Wer ohnehin einen neuen Energieausweis braucht, sollte bewusst entscheiden, ob er ihn vor oder nach dem Jahreswechsel erstellen lässt, und nicht nach Zufall. Bei Nichtwohngebäuden kommt hinzu, dass ab 2027 ohnehin nur noch der Bedarfsausweis zulässig ist.
Für Liegenschaftsverwalter mit größeren Beständen liegt die Arbeit in den Flächen. Nettoraumfläche nach DIN 277 ist eine gemessene Größe, kein Rechenprodukt aus dem Volumen. Wer sie für dreißig Gebäude braucht, braucht Grundrisse, eine einheitliche Abgrenzung beheizt gegen unbeheizt und jemanden, der das konsistent durchzieht. Genau an dieser Stelle entstehen später die Abweichungen, über die sich niemand mehr erklären kann, warum zwei Gutachten für dasselbe Haus verschiedene Zahlen nennen. Der Aufwand lohnt sich doppelt, weil die Solarpflicht des § 106 und die Schwelle des Lebenszyklusberichts an derselben Fläche hängen.
Ein Rat aus der Werkbank zum Schluss dieses Abschnitts: Legen Sie sich für jedes Gebäude, das Sie über den Jahreswechsel hinweg begleiten, beide Flächen nebeneinander in die Akte, die alte A_N und die neue Nutzfläche. Das kostet einmal eine halbe Stunde und erspart später jede Diskussion darüber, ob ein Kennwert gestiegen ist oder nur anders bezogen wurde.
Dies ist eine Einordnung aus der Energieberatungspraxis und keine Rechtsberatung.

 

Häufige Fragen

Wird mein Energieausweis durch das neue Rechenregime ungültig?
Nein. Ein Energieausweis, der vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde, bleibt bis zum Ende seiner Laufzeit gültig. Neu ist nur, dass bei einer Immobilienanzeige nach § 112 Abs. 3 ausdrücklich angegeben werden muss, dass der Ausweis nach der bis einschließlich 31. Dezember 2026 geltenden Fassung erstellt wurde.

Kann ich Kennwerte aus einem alten und einem neuen Nachweis vergleichen?
Nicht direkt. Die Zahlen beziehen sich auf verschiedene Flächen und beruhen auf verschiedenen Normfassungen. Ein Vergleich ist nur dann aussagekräftig, wenn beide Nachweise nach demselben Regime gerechnet wurden. Sonst vergleicht man den Rechenrahmen und nicht die Qualität des Gebäudes.

Welches Recht gilt für meinen Bauantrag von Dezember 2026?
Es gilt die Fassung zum Zeitpunkt der Bauantragstellung, also das bisherige Regime mit DIN V 18599:2018-09 und Gebäudenutzfläche (§ 111 Abs. 2). Das gilt auch dann, wenn erst 2028 gebaut wird. Auf Verlangen des Bauherrn kann nach § 111 Abs. 3 das neue Recht angewendet werden, solange noch nicht bestandskräftig entschieden ist.

Gibt es ab 2027 noch ein vereinfachtes Verfahren für Einfamilienhäuser?
Das Modellgebäudeverfahren der Anlage 5 entfällt. Der neue § 31 sieht ein vereinfachtes Nachweisverfahren für Wohn- und Nichtwohngebäude vor, setzt aber voraus, dass Ausstattungsvarianten im Bundesanzeiger bekannt gemacht werden. Bis dahin bleibt für Neubauten ab 2027 nur die vollständige Bilanz nach DIN/TS 18599:2025-10.

Wie bestimme ich die Nutzfläche meines Gebäudes?
Die Nutzfläche ist die beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche nach DIN 277:2021-08 und wird aus den Grundrissen ermittelt, nicht aus dem Gebäudevolumen. Nur beim Verbrauchsausweis nach § 82 darf sie ersatzweise pauschal angesetzt werden, mit dem 1,35fachen der Wohnfläche bei bis zu zwei Wohneinheiten mit beheiztem Keller und sonst dem 1,2fachen.

 

Fazit

Das neue Rechenregime ist keine Verschärfung der Anforderungen, sondern ein Wechsel der Maßeinheit und des Verfahrens. Genau deshalb wird es unterschätzt. Wer ab 2027 plant, arbeitet mit einer Norm, einer Bezugsfläche und einem Katalog vereinfachter Verfahren, der erst noch gefüllt werden muss. Wer im Bestand berät, muss erklären können, warum dieselbe Immobilie zwei verschiedene Zahlen trägt.
Die Entscheidung, die jetzt ansteht, ist terminlich: Bauantrag noch 2026 oder bewusst 2027, mit einer Rechnung, die beide Varianten zeigt. Wir begleiten Bauherren, Eigentümer und Verwalter in Ostwestfalen-Lippe und bundesweit durch diesen Übergang, von der Flächenermittlung über den Nachweis bis zum Energieausweis. Sprechen Sie uns an, bevor der Antrag raus ist, nicht danach.

 

Quellen

• Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet am 28. Juli 2026, Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, in Kraft seit 29. Juli 2026. Rechenregime über Artikel 2, anzuwenden ab 1. Januar 2027.
• BT-Drs. 21/7009: Berechnungsverfahren §§ 20 bis 30, S. 55 bis 65; Begriffsbestimmung Nutzfläche § 3 Nr. 26, S. 53; vereinfachte Verfahren §§ 31 und 32, S. 66 bis 68.
• § 3 Nr. 17, Nr. 22 und Nr. 26 GModG (Begriffsbestimmungen), §§ 20, 21, 25, 27, 28 und 29 GModG (Berechnungsverfahren), §§ 31 und 32 GModG (vereinfachte Verfahren), § 82 Abs. 2 GModG (Verbrauchsausweis), § 85 Abs. 1 Nr. 15 GModG (Pflichtangaben), § 106 GModG (Solarenergie), §§ 111 und 112 GModG (Übergangsvorschriften).
• DIN/TS 18599:2025-10, DIN 277:2021-08, DIN 4108-4:2020-11, DIN EN ISO 6946:2018-03.
• Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD).

 

Fachlich geprüft von Wirt.-Ing. Sebastian Hund, Energieeffizienz-Experte