Gewerbe zu Wohnen: So entsteht neuer Wohnraum aus bestehenden Flächen

Leerstehende Büros, Ladenlokale oder ehemalige Gewerbeflächen prägen inzwischen viele Stadtbilder. Gleichzeitig fehlt es in Deutschland an Wohnraum. Genau an diesem Punkt setzt die Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen an: Bestehende Flächen werden neu gedacht, um daraus Wohnungen zu schaffen.
Mit dem KfW-Zuschuss 266 gibt es dafür nun eine gezielte Förderung. Das Programm unterstützt den Umbau von beheizten Nichtwohnflächen zu Wohnraum und kann für Eigentümer, Investoren, Unternehmen, Kommunen und Bestandshalter hochinteressant sein.

In diesem Beitrag zeigen wir, was hinter dem Thema „Gewerbe zu Wohnen“ steckt, welche Voraussetzungen gelten und worauf bei der Umsetzung besonders zu achten ist.

Schauen Sie sich auch das Webinar hierzu an:

Warum die Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen jetzt so wichtig ist

Der Bedarf an Wohnraum ist hoch, während gleichzeitig immer mehr gewerblich genutzte Flächen leer stehen. Büroflächen werden durch veränderte Arbeitsweisen seltener benötigt, viele Handelsflächen verlieren an Frequenz und in vielen Innenstädten stehen Läden und Gewerbeeinheiten leer.
Gleichzeitig fehlt Wohnraum in erheblichem Umfang.
Damit entsteht ein offensichtlicher Widerspruch: Auf der einen Seite ungenutzte Flächen, auf der anderen Seite Wohnungsnot.
Gerade deshalb rückt die Umnutzung von Gewerbeimmobilien stärker in den Fokus. Denn häufig steht der „Wohnraum von morgen“ bereits heute im Bestand – nur noch nicht in Form von Wohnungen, sondern als Büro, Laden oder sonstige Gewerbefläche.

Die Vorteile liegen auf der Hand:

• vorhandene Gebäudesubstanz wird weiter genutzt
• zusätzlicher Flächenverbrauch kann vermieden werden
• Innenstädte und Quartiere können belebt werden
• Leerstand wird wirtschaftlich wieder nutzbar
• Wohnraum entsteht ohne klassischen Neubau

 

Was mit dem KfW-Zuschuss 266 gefördert wird

Der KfW-Zuschuss 266 „Gewerbe zu Wohnen“ fördert den Umbau beheizter Nichtwohnflächen zu Wohnraum.
Dazu zählen zum Beispiel:

• Büroflächen
• Praxisflächen
• Ladenlokale
• beheizte Lagerflächen
• einzelne Geschosse oder Gebäudeteile
• sonstige bisher nicht zu Wohnzwecken genutzte Flächen

Wichtig ist: Die Förderung greift nicht nur bei kompletten Gebäuden. Auch einzelne Gebäudeteile können förderfähig sein, wenn daraus Wohnraum entsteht.
Voraussetzung ist allerdings immer, dass am Ende mindestens eine neue abgeschlossene Wohneinheit geschaffen wird.

 

Wie hoch ist die Förderung?

Das Programm ist als echter Zuschuss ausgestaltet, also kein Kredit, sondern ein direkter Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss.

Die Eckdaten:

• 30 % Zuschuss auf die förderfähigen Umbaukosten
• maximal 100.000 Euro förderfähige Kosten je neuer Wohneinheit
• daraus folgen bis zu 30.000 Euro Zuschuss je Wohneinheit
• maximal 300.000 Euro je Antragsteller innerhalb von drei Jahren
• Antragstellung direkt bei der KfW

Gerade bei mehreren entstehenden Wohneinheiten kann das Fördervolumen eine erhebliche Rolle für die Projektwirtschaftlichkeit spielen.

Welche Flächen und Vorhaben förderfähig sind

Förderfähig ist der Umbau von beheizten Gewerbeflächen oder Nichtwohnflächen, wenn daraus neuer Wohnraum entsteht.

Typisch förderfähig sind etwa:

• ein leer stehendes Büro, das in Wohnungen umgebaut wird
• ein Ladenlokal im Erdgeschoss, das zu einer separaten Wohnung wird
• ein ehemals gewerblich genutztes Geschoss, das künftig Wohnzwecken dient
• eine bisher anders genutzte, aber beheizte Einheit innerhalb eines Bestandsgebäudes

Wichtig ist dabei außerdem:

• Das Gebäude muss ein Bestandsgebäude sein.
• Der ursprüngliche Bauantrag muss mindestens fünf Jahre zurückliegen.
• Die Fläche muss bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt worden sein.
• Die Fläche muss beheizt gewesen sein.

Was nicht gefördert wird

Nicht jede Umnutzung oder bauliche Veränderung fällt unter den Zuschuss 266. Ausgeschlossen sind insbesondere:

• Anbau und Aufstockung von Wohngebäuden
• Erweiterung bereits bestehender Wohnflächen
• der Kauf von Grundstück oder Gebäude
• Flächen, die bisher nicht beheizt waren

 

Ein typischer Praxisfall: Wenn ein ehemaliges Ladenlokal lediglich mit einer bereits vorhandenen Wohnung verbunden wird, ohne dass eine neue abgeschlossene Wohneinheit entsteht, ist die Maßnahme in der Regel nicht förderfähig.

Was als Wohneinheit gilt

Die neue Einheit muss als abgeschlossene Wohneinheit anerkannt werden können. Das bedeutet im Kern:

• eigener abschließbarer Zugang
• Räume, die dauerhaft zum Wohnen geeignet sind
• Anschlüsse bzw. Voraussetzungen für Küche
• Anschlüsse bzw. Voraussetzungen für Bad

Damit reicht eine reine Umgestaltung von Flächen allein nicht aus. Entscheidend ist, dass tatsächlich eine eigenständige Wohnung entsteht.

Wer den Zuschuss beantragen kann

Der Kreis der Antragsteller ist bewusst breit gefasst. Antragsberechtigt sind unter anderem:

• Privatpersonen
• Selbstnutzer
• Unternehmen
• Immobiliengesellschaften
• Wohnungswirtschaft
• WEG
• Kommunen

 

Nicht antragsberechtigt sind insbesondere:

• Bund und Länder samt Einrichtungen
• politische Parteien
• Antragsteller in Insolvenzverfahren

 

Wichtig ist: Maßgeblich ist, wer als Auftraggeber der Maßnahme auftritt.

Die zentrale Messlatte: Effizienzhaus 85 EE

Die Umnutzung wird nicht isoliert gefördert, sondern ist mit energetischen Anforderungen verbunden.
Grundsätzlich gilt: Die geförderten Wohneinheiten müssen mindestens das Niveau Effizienzhaus 85 EE erreichen.
Für Baudenkmale und besonders erhaltenswerte Bausubstanz gilt: Effizienzhaus Denkmal EE

Die wichtige Ausnahme

Von der Pflicht zur Erreichung der EE-Klasse gibt es Ausnahmen, wenn das Gebäude zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits verfügt über:

• einen Wärmeerzeuger mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien
• einen entsprechenden Gebäudenetzanschluss
• einen Wärmenetzanschluss
• oder eine neue Heizung, die in den letzten fünf Jahren in Betrieb genommen wurde

 

Das bedeutet in der Praxis: Nicht jedes Objekt muss zwingend über eine Vollsanierung auf das gleiche energetische Ziel geführt werden. Aber die energetische Einordnung muss sauber geprüft und nachgewiesen werden.

Welche Kosten beim Zuschuss 266 zählen

Förderfähig sind die Umbaukosten, die direkt mit der Umnutzung zu Wohnzwecken zusammenhängen.
Dazu gehören insbesondere:

• Rückbau und Entsorgung
• notwendige Instandsetzung
• Grundrissänderungen
• Innenausbau
• Treppenhäuser, Flure, Fluchtwege
• Gebäudetechnik, soweit sie nicht energetisch ist
• Balkone
• geforderte Stellplätze
• Ladeinfrastruktur
• Fachplanung und Baubegleitung, soweit sie ab Antragstellung anfallen

Nicht dazu zählen insbesondere:

• Kaufkosten
• energetische Maßnahmen wie Dämmung, Fenster oder Heizung
• Fachplanung vor Antragstellung
• Eigenleistungen

 

Kombination mit der BEG: oft besonders sinnvoll

Ein wichtiger Punkt aus der Praxis: Die Förderung nach KfW 266 kann mit anderen Fördermitteln kombiniert werden, insbesondere mit der BEG Wohngebäude.
Das ist häufig sogar sinnvoll, weil sich die Maßnahmen klar aufteilen lassen:

• Umbaukosten über den Zuschuss 266
• energetische Sanierung über die BEG

Entscheidend ist aber: Dieselben Kosten dürfen nicht doppelt gefördert werden.
Genau deshalb müssen Planung, Rechnungen und Nachweise sauber getrennt werden.

Die wichtigste Regel: Erst die Zusage, dann die Verträge

Wenn es eine Regel gibt, die bei diesem Förderprogramm wirklich nicht übersehen werden darf, dann diese:
Erst die Förderzusage, dann die verbindlichen Verträge.
Ein vorzeitig abgeschlossener Bau- oder Liefervertrag kann die gesamte Förderung gefährden.
Vorab möglich sind in der Regel:

• Planungsleistungen
• Beratungsleistungen
• Verträge mit aufschiebender Bedingung

Wer die Reihenfolge nicht einhält, riskiert, dass das gesamte Vorhaben nicht mehr förderfähig ist.

Der Weg zum Zuschuss: So läuft ein Projekt typischerweise ab

In der Praxis lässt sich der Weg grob in fünf Schritte einteilen:

1. Eignung prüfen
   Passt das Gebäude grundsätzlich? Ist die Fläche beheizt? Ist eine Nutzungsänderung baurechtlich möglich? Entsteht mindestens eine neue Wohneinheit?
2. Konzept erstellen und energetisch einordnen
   Ein Energieeffizienz-Experte entwickelt das energetische Ziel und erstellt die nötigen Unterlagen.
3. Antrag stellen
   Der Antrag wird vor Vorhabensbeginn direkt bei der KfW gestellt.
4. Zusage abwarten und umbauen
   Nach Zusage können Umbau und Rechnungsstellung über Fachunternehmen erfolgen.
5. Nachweise einreichen und Zuschuss erhalten
   Dazu gehören insbesondere Verwendungsnachweis und energetische Bestätigungen. Erst nach positiver Prüfung erfolgt die Auszahlung.

 

Woran Anträge in der Praxis scheitern

Nicht die Idee scheitert meist am häufigsten, sondern die Umsetzung. Typische Fehlerquellen sind:

Zu früh begonnen
Wer vor Förderzusage bereits den falschen Vertrag unterschreibt, verliert die Förderfähigkeit.

Falsche oder unvollständige Rechnungen
Es zählen nur Leistungen von Fachunternehmen, die unbar bezahlt wurden.

Keine saubere Kostentrennung
Bei Kombination mit anderen Förderungen müssen Umbau- und Energiekosten eindeutig getrennt werden.

Keine neue Wohneinheit
Wenn nur Fläche verschoben oder erweitert wird, reicht das oft nicht.

Zweckbindung nicht beachtet
Die geförderten Wohneinheiten müssen zehn Jahre lang zu Wohnzwecken genutzt werden.

Zu spät geplant
Gerade weil das Förderbudget begrenzt ist, lohnt sich eine frühzeitige Vorbereitung.

Die häufigsten Stolpersteine im Bestand

Neben den Förderregeln gibt es auch ganz praktische Themen, die Projekte erschweren können.

Baurecht
Die Nutzungsänderung muss baurechtlich zulässig sein. Typische Themen sind:

• Genehmigung der Nutzungsänderung
• planungsrechtliche Zulässigkeit
• Stellplatznachweise
• Lärm- und Immissionsschutz

Gerade bei ehemaligen Gewerbelagen ist das oft einer der entscheidenden Punkte.

Gebäude und Technik
Bestandsumbauten bringen fast immer technische Herausforderungen mit sich:

• Schallschutz
• sommerlicher Wärmeschutz
• Belichtung bei tiefen Grundrissen
• neue Leitungsführung für Küche und Bad
• Brandschutz
• Rettungswege

In der Praxis sind die größten Kostentreiber oft nicht die sichtbaren Umbauten, sondern die Themen, die zu Beginn nicht gründlich genug untersucht wurden.

Beispielhaft gerechnet: drei neue Wohnungen aus einem Bürohaus

Ein typischer Fall könnte so aussehen:

• ein leer stehendes Bürohaus
• zwei Geschosse werden zu Wohnraum umgebaut
• es entstehen drei neue Wohneinheiten
• anrechenbar sind maximal 3 × 100.000 Euro
• also 300.000 Euro förderfähige Kosten
• bei 30 % Zuschuss ergibt das 90.000 Euro nichtrückzahlbaren Zuschuss

Energetische Maßnahmen wie Dämmung, Fenster oder Heizung würden dabei separat über andere Programme laufen.

Fazit: Bewilligt wird, was sauber vorbereitet ist

Die Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen ist eine große Chance – für Eigentümer, Investoren, Kommunen und für den Wohnungsmarkt insgesamt. Bestehende Flächen können sinnvoll weitergenutzt, Leerstand reduziert und neuer Wohnraum geschaffen werden.
Entscheidend ist aber nicht nur die technische Machbarkeit, sondern der gesamte Ablauf:

• Konzept
• Reihenfolge
• Nachweise
• saubere Trennung der Kosten
• frühe Abstimmung mit Bauamt und Energieeffizienz-Experten

Kurz gesagt: Bewilligt wird, was sauber vorbereitet ist.

FAQ: Häufige Fragen zu „Gewerbe zu Wohnen“

Was genau wird beim KfW-Zuschuss 266 gefördert?

Gefördert wird der Umbau von beheizten Nichtwohnflächen zu Wohnraum, zum Beispiel Büros, Praxen, Läden oder beheizte Lagerflächen.

Wie hoch ist der Zuschuss?

Der Zuschuss beträgt 30 % der förderfähigen Kosten, maximal 100.000 Euro pro neuer Wohneinheit. Das ergibt bis zu 30.000 Euro Zuschuss je Wohneinheit.

Muss wirklich eine neue Wohnung entstehen?

Ja. Förderfähig ist das Vorhaben nur, wenn nach Abschluss mindestens eine neue abgeschlossene Wohneinheit entstanden ist.

Reicht es, wenn ich eine bestehende Wohnung erweitere?

Nein, in der Regel nicht. Die bloße Erweiterung vorhandener Wohnfläche wird nicht gefördert.

Sind auch einzelne Gebäudeteile förderfähig?

Ja. Es muss nicht das ganze Gebäude umgebaut werden. Auch einzelne Geschosse oder Gewerbeeinheiten können förderfähig sein.

Sind unbeheizte Flächen förderfähig?

Nein. Die Fläche muss vor dem Umbau beheizt gewesen sein.

Wird der Kauf eines Gebäudes gefördert?

Nein. Kaufkosten für Grundstück oder Gebäude sind nicht förderfähig.

Welche energetischen Anforderungen gelten?

In der Regel muss mindestens Effizienzhaus 85 EE erreicht werden. Bei Baudenkmalen gilt Effizienzhaus Denkmal EE.

Gibt es Ausnahmen von der EE-Klasse?

Ja, zum Beispiel wenn bereits ein Wärmeerzeuger mit 65 % erneuerbaren Energien vorhanden ist, ein Wärmenetzanschluss besteht oder in den letzten fünf Jahren eine neue Heizung eingebaut wurde.

Können KfW 266 und BEG kombiniert werden?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. Wichtig ist nur, dass dieselben Kosten nicht doppelt angesetzt werden.

Welche Kosten zählen beim Zuschuss 266?

Zum Beispiel Rückbau, Entsorgung, notwendige Instandsetzung, Grundrissänderung, Innenausbau, Flure, Fluchtwege, nicht-energetische Gebäudetechnik, Balkone oder baurechtlich erforderliche Stellplätze.

Zählen Fenster, Dämmung oder Heizung dazu?

Nein. Diese Kosten zählen zu den energetischen Maßnahmen und laufen in der Regel über andere Förderprogramme.

Wann muss der Antrag gestellt werden?

Vor Vorhabensbeginn. Besonders wichtig: Verbindliche Verträge für die Ausführung dürfen grundsätzlich erst nach Förderzusage abgeschlossen werden.

Muss ich Eigentümer sein?

Nicht zwingend in jedem Fall, entscheidend ist aber die Rolle als Auftraggeber der Maßnahme und die Einhaltung aller Förderbedingungen.

Wie lange muss der geschaffene Wohnraum genutzt werden?

Die geförderten Wohneinheiten müssen mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken genutzt werden.