Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bringt spürbare Änderungen für Eigentümer, Vermieter, Planer und Unternehmen. Besonders relevant sind der Wegfall der bisherigen 65-%-Regel, neue Anforderungen an Neubauten, eine erstmalige Sanierungspflicht für bestimmte Nichtwohngebäude sowie Änderungen bei Energieausweisen, Gebäudeautomation und Solarenergie.
Wichtig: Die folgende Einordnung basiert ausschließlich auf den Inhalten des vorliegenden Webinars. Maßgeblich ist der dort dargestellte Stand der beschlossenen Fassung vor Verkündung im Bundesgesetzblatt. Bis zur Verkündung gilt das bisherige GEG 2024 unverändert weiter.
Die wichtigsten Punkte fassen wir hier kompakt zusammen. Das vollständige Webinar mit allen Erläuterungen finden Sie hier:
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Systemwechsel im Gebäudeenergierecht
Mit dem neuen Gesetz verändert sich das Gebäudeenergierecht an mehreren Stellen grundlegend. Es geht nicht nur um einzelne Anpassungen, sondern um einen echten Systemwechsel.
Zu den wichtigsten Änderungen gehören:
- Die bisherige 65-%-Pflicht beim Heizungstausch entfällt.
- Fossile Heizungen bleiben grundsätzlich weiter möglich.
- Es gelten künftig neue Berechnungsnormen und neue Bezugsgrößen.
- Im Neubau kommen neue Anforderungen an Nullemissionsgebäude und Ökobilanz.
- Für bestimmte Nichtwohngebäude gelten künftig Sanierungspflichten.
- Energieausweise werden umfassender und teilweise neu strukturiert.
- Dazu kommen neue Pflichten bei Wärmepumpen, Gebäudeautomation, Solarenergie und Ladeinfrastruktur.
Damit ändert sich nicht nur die Rechtslage. Auch Planung, Beratung und Wirtschaftlichkeitsbewertung werden deutlich komplexer.
Heizungstausch: Diese Optionen bleiben möglich
Beim Austausch einer Heizungsanlage gibt es künftig deutlich mehr Technologieoffenheit.
Möglich bleiben unter anderem:
- Wärmepumpen
- Gasheizungen
- Ölheizungen
- Flüssiggasheizungen
- Solarthermieanlagen
- Biomasseanlagen
- Hybridheizungen
- Wärmenetzanschlüsse
- innovative, individuell nachgewiesene Lösungen
- unter bestimmten Voraussetzungen auch Stromdirektheizungen
Die Kernbotschaft lautet: Eine neue Heizung muss nicht automatisch eine Wärmepumpe sein. Gleichzeitig dürfte die Wirtschaftlichkeit fossiler Systeme langfristig deutlich unattraktiver werden.
Fossile Heizungen bleiben erlaubt – aber mit Bio-Treppe
Auch künftig dürfen fossile Heizungen eingebaut werden. Für neu installierte Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen gilt jedoch die sogenannte Bio-Treppe.
Die erforderlichen Anteile klimafreundlicher Brennstoffe steigen schrittweise:
- ab 2029: 10 %
- ab 2030: 15 %
- ab 2035: 30 %
- ab 2040: 60 %
Zulässig sind dabei unter anderem:
- Biomethan
- Bioöle
- biogenes Flüssiggas
- grüner, blauer, oranger und türkiser Wasserstoff einschließlich Derivate
Wichtig ist: Der Anschluss selbst bleibt gleich. Der Nachweis erfolgt im Wesentlichen bilanziell über den Brennstoffbezug bzw. die Lieferabrechnung.
Warum Gasheizungen und Ölheizungen teurer werden dürften
Auch wenn fossile Heizungen rechtlich weiter möglich bleiben, nimmt der wirtschaftliche Druck zu.
Relevant sind vor allem:
- steigende Kosten für die verpflichtenden Bioanteile
- der CO₂-Preis
- zusätzliche Belastungen durch Gas-Netzentgelte
- die angekündigte Grüngas- bzw. Lieferantenquote
- neue Regeln zur Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter
Gerade für Vermieter kann das spürbar werden. In vielen Wirtschaftlichkeitsberechnungen dürfte künftig eher die Wärmepumpe vorne liegen.
Havariefall: Welche Übergangsregeln gelten
Für den Havariefall gibt es eine praxisnahe Übergangsregelung.
Wenn eine Heizungsanlage irreparabel ausfällt, gilt eine 12-monatige Karenzregelung. Damit soll verhindert werden, dass Eigentümer in einer akuten Notsituation ohne praktikable Übergangslösung dastehen.
Zusätzlich wurde darauf hingewiesen, dass sich insbesondere im Einfamilienhausbereich oft auch mit einer vorübergehenden elektrischen Notlösung überbrücken lässt, bis die neue Anlage installiert ist.
Neubau: Neue Berechnungen, neue Maßstäbe
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Einführung des Nullemissionsgebäudes.
Es gilt:
- ab 01.01.2028 für neue öffentliche Nichtwohngebäude
- ab 01.01.2030 für alle Neubauten
Gemeint ist kein Gebäude, das buchstäblich gar nichts emittiert. Vielmehr geht es um einen bestimmten energetischen Standard, Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz und darum, dass am Standort keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen mehr entstehen.
Das wurde grob auf dem Niveau eines heutigen guten Effizienzstandards eingeordnet.
Nullemissionsgebäude: Diese Fristen gelten
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Einführung des Nullemissionsgebäudes.
Nach dem Webinar gilt:
- ab 01.01.2028 für neue öffentliche Nichtwohngebäude
- ab 01.01.2030 für alle Neubauten
Gemeint ist kein Gebäude, das buchstäblich gar nichts emittiert. Vielmehr geht es um einen bestimmten energetischen Standard, Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz und darum, dass am Standort keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen mehr entstehen.
Im Webinar wurde das grob auf dem Niveau eines heutigen guten Effizienzstandards eingeordnet.
Ökobilanz im Neubau: Künftig zählt der ganze Lebenszyklus
Künftig zählt im Neubau nicht mehr nur der Energieverbrauch im Betrieb. Zusätzlich wird relevant, wie viel CO₂ bereits bei der Errichtung des Gebäudes entsteht.
Dafür wird eine Lebenszyklus- bzw. Ökobilanz verpflichtend.
Dabei werden unter anderem berücksichtigt:
- Baustoffe und Bauteile
- Beton, Dachaufbau, Fenster und weitere Materialien
- Emissionen über den gesamten Lebenszyklus
Diese Angaben sollen künftig auch im Energieausweis sichtbar werden.
Die Ökobilanz gilt als fachlich gut machbar, bringt aber zusätzlichen Planungs- und Dokumentationsaufwand mit sich.
Nichtwohngebäude: Erstmals mit Sanierungspflicht
Besonders weitreichend sind die Änderungen für Nichtwohngebäude.
Erstmals kommt eine echte Sanierungspflicht für Gebäude mit sehr schlechter energetischer Qualität.
Es gilt:
- ab 2030 müssen bestimmte Nichtwohngebäude mit schlechter Effizienz saniert werden
- ab 2033 verschärfen sich die Anforderungen nochmals
Zusätzlich gilt:
- Für Nichtwohngebäude sollen künftig keine einfachen Verbrauchsausweise mehr genügen.
- Stattdessen werden Bedarfsausweise und vollständige energetische Bewertungen erforderlich.
- Die Pflichten sind bußgeldbewehrt.
Wie intensiv der Vollzug in der Praxis erfolgt, bleibt offen. Die Richtung ist jedoch klar.
Wärmepumpen, Heizungsprüfung und Gebäudeautomation
Neben Heizung und Neubau kommen weitere technische Pflichten hinzu.
Dazu gehören unter anderem:
- gesetzliche Prüf- und Optimierungspflichten für Wärmepumpenanlagen in größeren Gebäuden
- neue Anforderungen an den hydraulischen Abgleich
- verpflichtende raumweise Heizlastberechnungen
- neue Pflichten zur Gebäudeautomation
- stärkere Anforderungen an die technische Regelung von Heizung, Lüftung und Beleuchtung
Wichtig ist außerdem: Ein Wartungsvertrag oder eine Fernüberwachung kann die Wärmepumpenprüfung in bestimmten Fällen ersetzen.
Gerade für größere Wohn- und Nichtwohngebäude steigt damit der technische Nachweis- und Organisationsaufwand.
Solarpflicht: Neue bundeseinheitliche Vorgaben
Auch bei der Nutzung von Solarenergie wird es neue bundeseinheitliche Vorgaben geben.
Wesentliche Punkte sind:
- Die Solarpflicht wird bundesweit vereinheitlicht.
- Für einige Bundesländer ist das weniger einschneidend, weil dort bereits eigene Regeln gelten.
- Öffentliche Nichtwohngebäude werden stufenweise stärker einbezogen.
- Auch bei neuen Wohngebäuden und überdachten Parkplätzen werden Pflichten relevant.
Wichtig dabei: Es geht nicht nur um Photovoltaik, sondern allgemein um Solarenergie. Je nach Fall kommen also PV oder Solarthermie in Betracht.
Wie bisher soll es Ausnahmen geben, etwa bei:
- technischer Unmöglichkeit
- wirtschaftlicher Unzumutbarkeit
Energieausweise: Mehr Angaben und neue Systematik
Auch die Energieausweise werden deutlich erweitert.
Wesentliche Punkte sind:
- neue Berechnungsgrundlagen
- eingeschränkte Vergleichbarkeit mit bisherigen Ausweisen
- bei Nichtwohngebäuden künftig nur noch Bedarfsausweise
- neue, verständlichere Skala für Nichtwohngebäude
- zusätzliche Pflichtangaben
- stärkere Anforderungen an Datenqualität und Plausibilität
- künftig auch Angaben zur Niedertemperaturfähigkeit bzw. grundsätzlichen Wärmepumpeneignung
Damit wird der Energieausweis künftig noch stärker zu einem Instrument für Sanierungs- und Investitionsentscheidungen.
Fazit: Die wichtigsten Änderungen im Überblick
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz verändert das Gebäudeenergierecht in wesentlichen Punkten.
Besonders wichtig sind dabei:
- Die 65-%-Regel entfällt.
- Fossile Heizungen bleiben möglich, werden aber voraussichtlich deutlich teurer.
- Im Neubau kommen Nullemissionsgebäude und Ökobilanz.
- Für Nichtwohngebäude entstehen neue Sanierungspflichten.
- Energieausweise, Wärmepumpenprüfung, Gebäudeautomation, Solarenergie und Ladeinfrastruktur werden stärker reguliert.
Wer sich jetzt mit Heizungswechsel, Neubau oder Bestandsgebäuden beschäftigt, sollte die neuen Fristen und Anforderungen frühzeitig einordnen.
Den vollständigen Überblick mit allen Erläuterungen finden Sie hier:
FAQ: Fragen aus dem Webinar
Gibt es vereinfachte Verfahren bei seriellen Bauten, auch bei Wohnhäusern mit mehreren Wohneinheiten, zum Beispiel Vierer- oder Sechserhäusern?
Ja, grundsätzlich gibt es vereinfachte Verfahren, wenn tatsächlich seriell und stark standardisiert gebaut wird.
Nach der Einordnung im Webinar betrifft das vor allem Fälle, in denen Bauteile, Konstruktionen und technische Standards wiederholt identisch eingesetzt werden.
Für die Praxis wurde aber auch klar gesagt:
- Relevante Vereinfachungen gibt es vor allem bei stark standardisierten Bauweisen.
- Interessant ist das eher für größere Anbieter oder Hersteller mit vielen gleichartigen Gebäuden.
- Im normalen Projektalltag spielt dieses vereinfachte Verfahren eher selten eine große Rolle.
Sind Kunststofffenster in der Ökobilanz bei Neubauten weiterhin machbar?
Ja. Im Webinar wurde das klar mit ja beantwortet.
Die Einordnung dazu:
- Kunststofffenster sind in der Ökobilanz nicht grundsätzlich problematisch.
- Holzfenster können zwar Vorteile haben.
- Im Gesamtbild eines Neubaus fallen Fenster gegenüber anderen Bauteilen wie dem Rohbau meist deutlich weniger ins Gewicht.
- Zusätzlich spielt die energetische Qualität des Fensters über die Nutzungsdauer eine Rolle.
Die Aussage aus dem Webinar war eindeutig: Kunststofffenster bleiben auch in der Ökobilanz machbar.
Wie werden Mischnutzungen mit Wohnen und Gewerbe behandelt?
Mischnutzungen werden nach der Erläuterung im Webinar in der Regel getrennt bilanziert.
Das bedeutet:
- Wohnteil und Gewerbeteil werden energetisch getrennt betrachtet.
- Anforderungen gelten jeweils für den entsprechenden Gebäudeteil.
- Bei Sanierungspflichten oder Nachweisen ist entscheidend, welcher Teil betroffen ist.
- Auch bei gemeinsamer Heizungsanlage erfolgt die energetische Einordnung grundsätzlich getrennt.
Als Beispiel wurde im Webinar ein Gebäude mit Ladenlokal im Erdgeschoss und Wohnen in den oberen Geschossen genannt. Für die energetische Bewertung werden diese Bereiche getrennt behandelt.
