Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) gilt nicht auf einen Schlag, sondern in Stufen. Der Startpunkt ist die Verkündung im Bundesgesetzblatt: Am Tag danach greift das neue Heizungsrecht, sechs Monate später folgen Rechenregeln, Ausweise und Prüfpflichten, weitere Pflichten kommen 2028, 2029 und 2030 dazu (Art. 9 des Änderungsgesetzes, BT-Drs. 21/7009). Wer diese fünf Zeitstufen kennt, kann Heizungstausch, Sanierung und Neubau rechtssicher terminieren, statt zweimal zu zahlen.
Zuletzt aktualisiert: Juli 2026
Das Wichtigste in Kürze
- Der Startpunkt aller Fristen ist die Verkündung im Bundesgesetzblatt, nicht der Bundestagsbeschluss (Art. 9, BT-Drs. 21/7009).
- Stufe 1: (Tag nach Verkündung): 65-Prozent-Pflicht und Betriebsverbote weg, neues Heizungsrecht §§ 42 bis 46, Havarie-Regel, Mietrecht-Basis.
- Stufe 2: (erster Tag des sechsten Folgemonats, bei Verkündung im Juli 2026 also 01.01.2027): neues Rechenregime, Nutzfläche, Ausweise, NWG-Sanierungspflicht, Solarpflicht, Prüfpflichten §§ 60a bis 60c, GEIG.
- Stufe 3: (01.01.2028): Nullemission für neue öffentliche Nichtwohngebäude, CO₂-Kostenteilung, Ökobilanz-Bericht ab 1.000 m².
- Stufe 4: (01.01.2029): die Bio-Treppe startet mit 10 Prozent Bioanteil, Gebäudeautomation ist bis Ende 2029 nachzurüsten.
- Stufe 5: (01.01.2030): Nullemission für alle Neubauten, NWG-Bestand raus aus der schlechtesten Klasse, Solarpflicht für neue Wohngebäude.
- Stand: Anfang Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen, die Verkündung steht noch aus.
Warum das GModG in Stufen kommt?
Ein Gesetz, das so viele Bereiche gleichzeitig umbaut, lässt sich nicht sinnvoll über Nacht scharfstellen. Das Heizungsrecht kann sofort greifen, weil es Regeln streicht und vereinfacht. Neue Rechenverfahren, Softwareanpassungen und Ausweisformate brauchen dagegen Vorlauf. Deshalb legt Art. 9 des Änderungsgesetzes vier gestaffelte Inkrafttretens-Termine fest, dazu kommt 2029 die erste Stufe, an der eine fossile Heizung tatsächlich etwas leisten muss. In der Praxis ergibt das fünf Planungsstufen.
Entscheidend ist der Startpunkt. Die erste und die zweite Stufe hängen am Datum der Verkündung im Bundesgesetzblatt, nicht am Bundestagsbeschluss. Die zweite Stufe greift am ersten Tag des sechsten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats. Bei einer Verkündung im Juli 2026 wäre das der 01.01.2027. Verschiebt sich die Verkündung, verschiebt sich diese Stufe mit. Die Stufen 3 bis 5 stehen dagegen mit festen Kalenderdaten im Gesetz (2028, 2029, 2030) und wandern nicht mit.
Die fünf Zeitstufen im Überblick
| Stufe | Termin | Was greift |
|---|---|---|
| 1 | Tag nach Verkündung | GEG wird GModG, §§ 71 bis 73 gestrichen (65-Prozent-Pflicht, Betriebsverbote, 30-Jahre-Regel), neues Heizungsrecht §§ 42 bis 46, Havarie-Karenz von 12 Monaten, Mietrecht-Basis inklusive § 559f BGB |
| 2 | Erster Tag des sechsten Folgemonats – bei Verkündung im Juli 2026: 01.01.2027 | Neues Rechenregime (DIN/TS 18599:2025-10), Bezugsgröße Nutzfläche, neue Energieausweise, NWG-Sanierungspflicht §§ 40 und 41, Solarpflicht § 106, Prüfpflichten §§ 60a bis 60c, Gebäudeautomation § 56, GEIG |
| 3 | 01.01.2028 | Nullemission für neue öffentliche Nichtwohngebäude (§ 10a), CO₂- und Netzentgelte im Mietrecht hälftig, Ökobilanz-Bericht § 88b für Neubauten ab 1.000 m² |
| 4 | 01.01.2029 | Bio-Treppe § 43 startet mit 10 Prozent Bioanteil bei neu eingebauten fossilen Kesseln, Gebäudeautomation bis Ende 2029 nachgerüstet |
| 5 | 01.01.2030 | Nullemission für alle Neubauten, Referenzfaktor sinkt, NWG-Bestand raus aus der schlechtesten Klasse (§§ 40, 41), Solarpflicht für neue Wohngebäude, Ökobilanz-Bericht für alle Neubauten |
Die Stufen 1 und 2 sind formal an die Verkündung gekoppelt, die Stufen 3 und 5 sind eigenständige Inkrafttretens-Termine nach Art. 9. Die Stufe 4 (2029) ist streng genommen keine neue Inkrafttretens-Stufe, sondern der erste Termin, an dem eine bereits geltende Regel (die Bio-Treppe aus dem Heizungsrecht der Stufe 1) tatsächlich Wirkung entfaltet. Für die Planung zählt sie trotzdem als eigene Marke.
Wichtige Fristen innerhalb der Stufen
Neben den Zeitstufen selbst tragen einzelne Pflichten eigene Stichtage. Diese Fristen sind für die Terminplanung oft wichtiger als das Inkrafttreten, weil sie den spätesten Zeitpunkt für eine Umsetzung markieren.
- Grüngas- und Grünheizölquote (§ 42a): Die Bundesregierung soll die konkrete Quote per Gesetz bis zum 01.12.2026 regeln. Der Anteil startet 2028 bei rund 1 Prozent.
- Heizungscheck (§ 60b): Der einmalige Check für bestimmte Heizungen ist bis zum 30.09.2027 durchzuführen.
- GEIG-Ladepunkte: Bestands-Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen brauchen ab dem 01.01.2027 einen Ladepunkt je 10 Stellplätze oder Leitungsinfrastruktur für mindestens die Hälfte. Leerrohre allein genügen nicht.
- Bio-Treppe (§ 43): 10 Prozent Bioanteil ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040, jeweils bezogen auf neu eingebaute fossile Heizungen.
- Gebäudeautomation (§ 56): Nichtwohngebäude mit mehr als 70 Kilowatt Heizleistung sind bis Ende 2029 nachzurüsten, inklusive Beleuchtungssteuerung.
- NWG-Sanierungspflicht (§§ 40, 41): Ab 2030 müssen die Gebäude aus der schlechtesten Effizienzklasse herausgeführt werden. Ab 2033 folgt die nächste, strengere Stufe.
- Solarpflicht (§ 106): Die Pflicht wird von 2027 bis 2031 gestaffelt eingeführt. Für neue Nichtwohngebäude mit mehr als 250 Quadratmetern gilt sie ab 2027, für neue Wohngebäude ab 2030.
- CO₂-Kostenteilung: Ab 2028 werden CO₂-Preis und Netzentgelte zwischen Mietern und Vermietern hälftig geteilt. Ab 2029 gilt dies auch für die Mehrkosten der Bio-Brennstoffe.
Einordnung aus der Energieberatungspraxis
In der Beratung ist die häufigste Frage nach dem Beschluss: „Was muss ich bis wann tun?“ Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an, wann verkündet wird und um welches Gebäude es geht. Genau deshalb lohnt sich ein Blick auf die Zeitstufen, bevor die nächste Investition ansteht.
Für die Praxis heißt das:
- Eigentümer mit anstehendem Heizungstausch haben mit Stufe 1 sofort freie Wahl aus dem Optionenkatalog. Wer eine fossile Heizung plant, sollte die Bio-Treppe ab 2029 und die entsprechende Quote mit einrechnen, denn diese Kosten sind bereits an feste Termine gebunden.
- Vermieter sollten den 01.01.2028 im Blick behalten. Ab dann wird die CO₂-Kostenteilung wirksam. Zudem entscheidet § 559f BGB darüber, welche Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können.
- Betreiber von Nichtwohngebäuden haben mit 2030 und 2033 zwei feste Fristen. Wer die Effizienzklasse seines Bestands frühzeitig kennt, kann die Sanierung so planen, dass sie rechtzeitig umgesetzt wird und nicht kurz vor Fristablauf unnötig teuer wird.
- Bauherren sollten Neubauten bereits heute in Richtung Nullemission planen, da die entsprechenden Anforderungen ab 2028 für öffentliche Nichtwohngebäude und ab 2030 für alle Neubauten gelten.
Der Blick von der Werkbank: Fast jede Anforderung im GModG hat ein Datum. Das ist die eigentlich gute Nachricht, denn Fristen kann man einplanen. Die Kunst liegt darin, Maßnahmen in die richtige Reihenfolge zu bringen, damit eine Investition nicht durch die nächste Frist entwertet wird. Diese Einordnung ersetzt keine Rechtsberatung, sie ordnet die Regeln aus Sicht der Energieberatungspraxis.
Häufige Fragen (FAQ)
Ab wann laufen die GModG-Fristen?
Der Startpunkt ist die Verkündung im Bundesgesetzblatt, nicht der Bundestagsbeschluss von Anfang Juli 2026. Am Tag nach der Verkündung greift Stufe 1. Solange das Gesetz nicht verkündet ist, gilt weiterhin das GEG in seiner aktuellen Fassung. Erst mit der Verkündung stehen die konkreten Kalenderdaten der ersten beiden Stufen fest.
Warum wird die zweite Stufe oft mit dem 01.01.2027 angegeben?
Weil sie am ersten Tag des sechsten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats greift. Bei einer Verkündung im Juli 2026 wäre das der 01.01.2027. Verschiebt sich die Verkündung, verschiebt sich auch dieser Termin. Das Datum ist also eine Berechnung und kein fester Wert im Gesetz.
Muss ich meine alte Gas- oder Ölheizung wegen der Zeitstufen austauschen?
Nein. Die Betriebsverbote und die 30-Jahre-Regel sind gestrichen. Die Bio-Treppe ab 2029 gilt nur für neu eingebaute fossile Heizungen und nicht rückwirkend für Bestandsanlagen. Wer eine funktionierende Heizung hat, kann sie weiter betreiben.
Welche Frist ist für Gewerbeimmobilien am wichtigsten?
Der 01.01.2030. Ab dann dürfen Nichtwohngebäude die schlechteste Effizienzklasse nicht mehr überschreiten (§§ 40 und 41). Ab 2033 wird die Grenze weiter verschärft. Betroffen sind vor allem ungedämmte, ältere Bestandsgebäude. Der beste Zeitpunkt für eine Bestandsaufnahme ist jetzt, solange noch ausreichend Planungsspielraum bis 2030 besteht.
Gelten die Fristen ab 2028 auch, wenn das Gesetz erst spät verkündet wird?
Ja. Die Stufen 3 bis 5 stehen mit festen Kalenderdaten im Gesetz – 2028, 2029 und 2030 – und hängen nicht vom Verkündungsdatum ab. Nur die ersten beiden Stufen verschieben sich bei einer späteren Verkündung.
Fazit
Das GModG ist kein Stichtagsgesetz, sondern ein Fahrplan mit fünf Marken: Tag nach Verkündung, sechster Folgemonat, 2028, 2029 und 2030. Der Schlüssel ist die Verkündung, denn an ihr hängen die ersten beiden Stufen. Die späteren Termine stehen fest im Kalender. Wer diese Struktur kennt, kann Heizungstausch, Sanierung und Neubau so terminieren, dass jede Investition zur passenden Frist sitzt.
WERK.E begleitet Eigentümer, Vermieter und Bauherren in Ostwestfalen-Lippe und überregional dabei, aus dem Zeitplan einen konkreten Maßnahmenfahrplan zu machen: von der Ist-Analyse über die Reihenfolge der Maßnahmen bis zur fristgerechten Umsetzung. Sprechen Sie uns an, bevor die nächste Investition ansteht, denn die Reihenfolge entscheidet.
Quellen
- Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Gebäudeenergierechts (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG), BT-Drs. 21/7009: Art. 9 (Inkrafttreten, S. 159), Art. 1 (§§ 42 bis 46 Heizungsrecht, § 42a Quote), §§ 40 und 41 (NWG-Sanierungspflicht), § 56 (Gebäudeautomation), §§ 60a bis 60c (Prüfpflichten), § 106 (Solarpflicht), § 88b (Ökobilanz).
- Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD, Neufassung).
- BBSR/GEG-Infoportal, Chronologie zum Gebäudemodernisierungsgesetz (Stand Juli 2026).
Stand: Anfang Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen, vor Verkündung im Bundesgesetzblatt. Fundstellen nach der Vorabfassung der BT-Drs. 21/7009. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.
