Vermietet und fossil: CO2-Kosten ab 2028 hälftig geteilt

Wer in ein vermietetes Wohngebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, betreibt seit dem 29. Juli 2026 eine Anlage nach § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Für genau diese Gebäude gilt bei den Betriebskosten ein eigenes Regime: Ab dem 1. Januar 2028 tragen Vermieter und Mieter die Kohlendioxidkosten und die Gasnetzentgelte jeweils zur Hälfte, ab dem 1. Januar 2029 zusätzlich den Preisbestandteil für den verpflichtenden Bioanteil, begrenzt auf höchstens 30 Prozent des gesamten Brennstoffverbrauchs. Das bisherige Zehn-Stufen-Modell nach der Gebäudeeffizienz spielt für diese Gebäude keine Rolle mehr. Geregelt ist das in den §§ 5a bis 5d des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes.

Zuletzt aktualisiert: September 2026

 

Das Wichtigste in Kürze

• Betroffen sind nur Gebäude mit einer Heizungsanlage nach § 43 Abs. 1 GModG, also mit einer nach dem 28. Juli 2026 neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung, und in denen Wohnraum vermietet wird.
• Ab 1. Januar 2028: CO2-Kosten und Gasnetzentgelte je zur Hälfte auf Vermieter und Mieter, unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes (§ 5a Abs. 3 Nr. 1 und 2 CO2KostAufG).
• Ab 1. Januar 2029: auch der Preisbestandteil für den verpflichtend beizumischenden Bio-Brennstoff, gedeckelt auf einen Brennstoffanteil von maximal 30 Prozent (§ 5a Abs. 3 Nr. 3).
• Für Neubauten, die bis zum 31. Dezember 2029 fertiggestellt werden, gilt dasselbe. Ausgenommen sind Vorhaben, deren Bauantrag vor dem 13. Mai 2026 gestellt wurde (§ 5b).
• Der Bio-Preisbestandteil muss künftig auf der Rechnung gesondert ausgewiesen werden (§ 3 Abs. 1 Nr. 6), und das Bundeskartellamt kann ihn auf sachliche Rechtfertigung prüfen (§ 3a).
• Für kleine Vermieter gibt es einen eng gefassten Härtefall mit fünf Voraussetzungen, die zusammen vorliegen müssen (§ 5d), dazu ein Sonderfall für das selbst bewohnte Zweifamilienhaus.
• Stand: GModG verkündet am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, in Kraft seit 29. Juli 2026. Die §§ 3a und 5a bis 5d stehen seitdem im Gesetz, ihre Kostenwirkung setzt zum 1. Januar 2028 und 2029 ein.

 

Drei Kostenarten, ein neues Verteilungsprinzip

Bislang folgte die Aufteilung der CO2-Kosten in Wohngebäuden einer einzigen Logik: Je schlechter das Gebäude, desto größer der Anteil des Vermieters. Diese Staffel steht in der Anlage zum CO2KostAufG und reicht von 100 Prozent Mieteranteil bei weniger als 12 Kilogramm CO2 je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr bis zu 5 Prozent Mieteranteil ab 52 Kilogramm. Sie bleibt für alle Gebäude bestehen, die keine Heizung nach § 43 GModG haben.
Für Gebäude mit einer neu eingebauten fossilen Heizung wird die Staffel abgelöst. An ihre Stelle tritt eine feste Halbierung, und sie greift bei drei Kostenarten:

Kostenart	Bisher	Neu bei einer Heizung nach § 43 GModG
CO2-Kosten	Zehn-Stufen-Modell nach dem CO2-Ausstoß des Gebäudes	ab 1. Januar 2028 fest 50 zu 50, abweichend von § 5 Abs. 2
Gasnetzentgelte	in voller Höhe über die Betriebskosten beim Mieter	ab 1. Januar 2028 fest 50 zu 50
Preisbestandteil Bio-Brennstoff	gab es nicht	ab 1. Januar 2029 fest 50 zu 50, für höchstens 30 Prozent des Brennstoffverbrauchs

Die Netzentgelte, um die es hier geht, sind ausdrücklich die für die Belieferung mit Gas angefallenen Entgelte nach § 40 Abs. 3 Nr. 4 des Energiewirtschaftsgesetzes. Sie tauchten in der Heizkostenabrechnung bisher als Teil des Arbeits- und Grundpreises auf und landeten damit vollständig beim Mieter. Künftig sind sie im Abrechnungszeitraum gesondert zu ermitteln und hälftig zu tragen.
Der dritte Punkt ist der eigentliche Nachbrenner. Ab 2029 verlangt die Bio-Treppe des § 43 GModG einen wachsenden Anteil erneuerbarer Brennstoffe, beginnend bei 10 Prozent. Dieser Anteil ist teurer als der fossile Rest. Genau diese Mehrkosten teilt das Gesetz, allerdings nur bis zu einem Brennstoffanteil von 30 Prozent. Wer freiwillig mehr beimischt, trägt den darüber hinausgehenden Teil nicht mehr geteilt. Was die Bio-Treppe im Einzelnen fordert, steht in Teil 4 dieser Serie.

 

Wen die Regel trifft und wen nicht

Der Anknüpfungspunkt ist nicht der Brennstoff und nicht das Baujahr, sondern die Anlage. Die §§ 5a und 5b setzen jeweils den Einbau und Betrieb einer Heizungsanlage nach § 43 Abs. 1 GModG voraus. Damit ergibt sich eine klare Trennlinie:
Erfasst sind vermietete Wohngebäude im Bestand, in denen ab dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut wird, sowie Neubauten, die bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 errichtet und erstmals genutzt werden. Für Neubauten enthält § 5b eine Stichtagsregel: Wurde der Bauantrag, der Antrag auf Zustimmung oder die Bauanzeige vor dem 13. Mai 2026 eingereicht, bleibt es beim bisherigen Recht.
Nicht erfasst sind Bestandsanlagen, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden. Sie unterliegen keiner Pflicht nach § 43 und bleiben deshalb im Zehn-Stufen-Modell. Ebenfalls nicht erfasst sind Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüsse, Biomassekessel und die übrigen Optionen des § 42, weil sie keine Bio-Beimischungspflicht auslösen.
Eine eigene Regel gilt bei der Havarie. Fällt die alte Heizung irreparabel aus und wird weniger als zwölf Monate vor dem 1. Januar 2028 eine neue fossile Anlage eingebaut, ruht die Kostenteilung zwölf Monate ab dem Einbau (§ 5a Abs. 4 Satz 1). Für Ausfälle im Anwendungsbereich des § 43 Abs. 7 GModG gilt Entsprechendes: Bestand zum Zeitpunkt des Ausfalls keine Pflicht nach § 43 Abs. 1, greifen die Absätze 1 bis 3 zwölf Monate lang nicht. Die Betriebskostenseite läuft damit im Gleichtakt mit der Karenzfrist des Heizungsrechts, die Teil 7 dieser Serie im Detail behandelt.
Für Nichtwohngebäude ändert sich an dieser Stelle nichts. Dort bleibt es bei § 8 CO2KostAufG, nach dem Vereinbarungen unwirksam sind, die dem Mieter mehr als 50 Prozent der CO2-Kosten auferlegen.

 

Warum die feste Hälfte in beide Richtungen wirkt

Das Zehn-Stufen-Modell ist ein Anreizinstrument. Es belastet den Vermieter umso stärker, je schlechter das Gebäude dasteht. Die feste Halbierung folgt einer anderen Logik: Sie knüpft nicht mehr an den Gebäudezustand an, sondern an die Entscheidung für eine neue fossile Anlage.
Rechnerisch lässt sich das direkt an der Anlage zum Gesetz ablesen. Die Stufe „32 bis unter 37 Kilogramm CO2 je Quadratmeter und Jahr“ trägt bereits heute ein Verhältnis von 50 zu 50. Liegt ein Gebäude darunter, ist der Vermieteranteil im Stufenmodell kleiner als die Hälfte, und die neue Regel erhöht ihn. Liegt es darüber, war der Vermieteranteil größer, und die neue Regel senkt ihn: Bei 52 Kilogramm und mehr sinkt er von 95 auf 50 Prozent. Diese Umkehr ist keine Prognose, sondern eine schlichte Ablesung der Tabelle.
Für die Praxis heißt das: Der Kostenblock verschiebt sich vor allem bei energetisch mittelmäßigen bis guten Gebäuden mit neuer Gasheizung spürbar zum Vermieter. Und weil die CO2-Kosten selbst über die Zeit steigen und ab 2028 der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr an die Stelle des nationalen Systems tritt, wächst dieser halbierte Anteil mit. Die vier Kostentreiber fossiler Heizungen hat Teil 6 dieser Serie zusammengestellt.

 

Der Bio-Preisbestandteil: neue Zeile auf der Rechnung, neue Kontrolle

Damit die Teilung ab 2029 überhaupt abrechenbar ist, braucht es eine Zahl. Die liefert § 3 Abs. 1 Nr. 6 CO2KostAufG: Wird ein Gebäude beliefert, in dem auch Wohnraum vermietet wird und das durch eine Heizungsanlage nach § 43 Abs. 1 GModG versorgt wird, muss der Lieferant auf der Rechnung den Preisbestandteil für den verpflichtend anteilig zu nutzenden Brennstoff gesondert ausweisen. Diese Zeile ist die Grundlage der halbierten Umlage, und ohne sie lässt sich die Abrechnung nicht sauber aufbauen.
Weil ein solcher Preisbestandteil naturgemäß schwer zu überprüfen ist, hat der Gesetzgeber ihn unter Aufsicht gestellt. Nach § 3a Abs. 1 ist es Brennstofflieferanten verboten, einen Preisbestandteil zu erheben, der nicht sachlich gerechtfertigt ist. Eine sachliche Rechtfertigung kann sich insbesondere aus Beschaffungsverträgen ergeben, und die Darlegungs- und Beweislast trägt der Lieferant. Zuständig für die Prüfung ist nach § 3a Abs. 2 das Bundeskartellamt. Es kann bei Anfangsverdacht tätig werden, ein Verhalten abstellen lassen und in der Abstellungsverfügung sogar die Rückerstattung der erwirtschafteten Vorteile anordnen, deren Höhe geschätzt werden darf.
Für Vermieter ist das ein doppelt relevanter Punkt. Erstens hängt die Höhe der eigenen Belastung unmittelbar an einer Zahl, die der Lieferant setzt. Zweitens ist die Aufsicht kein Selbstläufer: Das Bundeskartellamt greift im Rahmen seines Aufgreifermessens auf, wobei insbesondere die Marktbedeutung des Lieferanten zu berücksichtigen ist. Wer ab 2029 auffällige Preisbestandteile auf seinen Rechnungen sieht, sollte sie dokumentieren und den Lieferanten zur Begründung auffordern, statt sie ungeprüft in die Abrechnung zu übernehmen.

 

Der Härtefall nach § 5d: fünf Bedingungen, die zusammen gelten müssen

§ 5d nimmt kleine Vermieter aus der Halbierung heraus und lässt es für sie beim Stufenmodell des § 5 Abs. 2 bewenden. Der Weg dorthin ist allerdings eng. Nach Absatz 1 Satz 1 müssen fünf Voraussetzungen kumulativ vorliegen:

1. Der vermietete Wohnraum liegt nicht in einem Gebiet, das per Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt ist (§ 556d Abs. 2 Satz 1, § 558 Abs. 3 Satz 3 oder § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB).
2. Die vereinbarte Miete beträgt weniger als 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB.
3. Der Vermieter vermietet nicht mehr als sechs Wohnungen.
4. Das vermietete Gebäude ist der Effizienzklasse G oder H nach § 86 Abs. 1 in Verbindung mit Anlage 10 GModG zugeordnet.
5. Die Kostenbeteiligung im Umfang des § 5a Abs. 3 würde für den Vermieter eine persönliche Härte bedeuten, die unter Würdigung der berechtigten Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigen ist.

 

Liegt die Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt, ist der Härtefall nicht vollständig ausgeschlossen, aber weiter verengt: Dann gilt die Regel in den Fällen des Absatzes 2 Nr. 3 und 4 nur, wenn die vereinbarte Miete unter 70 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Für die Abwägung der persönlichen Härte nennt Absatz 2 vier Gesichtspunkte: den wirtschaftlichen Aufwand einer alternativen Beheizung, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit beider Vertragsparteien, die Frage, ob der Einbau einer Wärmepumpe technisch nicht möglich ist und kein Fernwärmenetz zur Verfügung steht, sowie im Fall von vermietetem Wohneigentum die Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der letzte Punkt ist praxisnah formuliert: Er hilft dem Eigentümer, der sich in der Gemeinschaft für eine alternative Beheizung eingesetzt hat, dabei aber überstimmt wurde oder eine Beschlussfassung nicht durchsetzen konnte.

Einen eigenen Weg eröffnet Absatz 3 für das selbst bewohnte Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Werden beide Wohnungen durch eine gemeinsame Wärmeversorgung versorgt, bleibt es beim Stufenmodell, ohne die Prüfung der fünf Voraussetzungen. Auch das gilt jedoch nicht, wenn das Gebäude in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt.
Zwei Punkte werden dabei oft übersehen. Erstens hängt Nummer 4 an der Effizienzklasse aus dem Energieausweis, also an einem Dokument, das vorliegen und aktuell sein muss. Zweitens verlangt Absatz 4 eine Information des Mieters in Textform, und zwar bei Abschluss des Mietvertrages oder, wenn die Voraussetzungen erst später eintreten, bei der erstmaligen Geltendmachung des Härtefalls. Ändern sich die maßgeblichen Umstände, ist erneut zu informieren. Die Sanktion steht im letzten Satz: Umstände, die dem Mieter erst nach diesen Zeitpunkten mitgeteilt werden, bleiben im jeweiligen Abrechnungszeitraum unberücksichtigt. Der Härtefall verfällt also nicht auf Dauer, aber für die laufende Abrechnung ist er verloren.

 

Einordnung aus der Energieberatungspraxis: was jetzt zu tun ist

Der Zeitpunkt der Regelung ist kein Zufall. Wer heute vor dem Heizungstausch steht, entscheidet mit der Anlagenwahl gleichzeitig über sein Betriebskostenrisiko in den Jahren nach 2028. Diese zweite Entscheidung wird in der Beratung regelmäßig unterschätzt, weil sie im Angebot des Heizungsbauers nicht auftaucht.

Erstens: die eigene Ausgangslage sauber feststellen. Für jedes vermietete Objekt gehört in die Akte, welche Heizung wann eingebaut wurde. Anlagen aus der Zeit vor dem 29. Juli 2026 bleiben im Stufenmodell, alles danach nicht. Bei mehreren Objekten lohnt sich eine schlichte Liste mit Einbaudatum, Brennstoff, Wohnfläche und Effizienzklasse.

Zweitens: die Vergleichsrechnung führen, bevor der Kessel bestellt ist. Der ehrliche Vergleich stellt nicht Investitionskosten gegen Investitionskosten, sondern rechnet die Betriebskostenanteile über die Nutzungsdauer mit. Bei einem energetisch mittelmäßigen Mehrfamilienhaus verschiebt die feste Hälfte einen Kostenblock dauerhaft auf die Vermieterseite, der im Stufenmodell kleiner gewesen wäre, und ab 2029 kommt der Bioanteil dazu. Wir rechnen solche Varianten in der Beratung zum Heizungstausch mit den konkreten Verbrauchsdaten des Hauses durch, statt mit Faustwerten zu arbeiten, und prüfen im selben Schritt, welche Mittel über die Fördermittelberatung für die nicht fossile Variante erreichbar sind.

Drittens: die Abrechnung vorbereiten. § 7 Abs. 5 CO2KostAufG überträgt die Systematik der CO2-Abrechnung auf die neuen Kostenarten: Der Vermieter ermittelt die Kosten nach § 5a Abs. 1, zieht den eigenen Anteil nach Absatz 3 ab und verteilt den Rest nach den Regeln der Heizkostenverordnung. Das Kürzungsrecht des Mieters von 3 Prozent nach § 7 Abs. 4 gilt entsprechend, wenn die erforderlichen Angaben fehlen. Praktisch heißt das: Die Abrechnungssoftware und der Dienstleister müssen die neuen Zeilen ab dem Abrechnungszeitraum 2028 abbilden, und die Lieferantenrechnung muss den Bio-Preisbestandteil ausweisen.

Viertens: Mietvertragsklauseln prüfen. Nach § 6 Abs. 1 sind Vereinbarungen unwirksam, die dem Mieter mehr als seinen Anteil an den CO2-Kosten auferlegen, und Satz 2 erstreckt das ausdrücklich auf die Kosten nach den §§ 5a und 5b. Eine pauschale Umlageklausel im alten Mietvertrag hilft also nicht weiter.

Fünftens: den Härtefall nicht als Standardlösung einplanen. Fünf kumulative Voraussetzungen, darunter eine Miete unter 85 Prozent der Vergleichsmiete und die Effizienzklasse G oder H, treffen auf wenige Konstellationen zu. Wer ihn ernsthaft in Betracht zieht, braucht einen belastbaren Energieausweis mit der Klasseneinstufung, eine dokumentierte Prüfung der Wärmepumpen- und Fernwärmeoptionen und die Textform-Information an den Mieter zum richtigen Zeitpunkt.

Das ist eine Einordnung aus der Energieberatungspraxis und keine Rechtsberatung. Zur konkreten Vertragsgestaltung und zur Bewertung eines Härtefalls im Einzelfall gehört anwaltlicher Rat.

 

Häufige Fragen

Gilt die Halbierung auch für meine bestehende Gasheizung von 2020?
Nein. Die §§ 5a und 5b setzen eine Heizungsanlage nach § 43 Abs. 1 GModG voraus, und diese Pflicht trifft nur Anlagen, die ab dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden. Für Bestandsanlagen bleibt es beim Zehn-Stufen-Modell nach § 5 in Verbindung mit der Anlage zum Gesetz, also bei der Aufteilung nach dem CO2-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr.

Was ist mit dem Bioanteil, wenn ich freiwillig mehr beimische?
Die hälftige Teilung nach § 5a Abs. 3 Nr. 3 gilt ab 2029 nur für den Brennstoffanteil von maximal 30 Prozent am insgesamt verbrauchten Brennstoff. Was darüber hinausgeht, wird von dieser Regel nicht erfasst. Der Deckel begrenzt damit die Kostenteilung, nicht die zulässige Beimischung.

Muss ich den Mieter über den Härtefall informieren?
Ja, und zwar in Textform. Nach § 5d Abs. 4 erfolgt die Information bei Abschluss des Mietvertrages oder, wenn die Voraussetzungen erst später eintreten, bei der erstmaligen Geltendmachung des Härtefalls. Bei Änderungen ist erneut zu informieren. Verspätet mitgeteilte Umstände bleiben im jeweiligen Abrechnungszeitraum unberücksichtigt.

Ändert sich etwas für Gewerbeobjekte?
Für Nichtwohngebäude bleibt es bei § 8 CO2KostAufG. Dort sind Vereinbarungen unwirksam, nach denen der Mieter mehr als 50 Prozent der CO2-Kosten trägt. Versorgt sich der Mieter selbst, hat der Vermieter ihm 50 Prozent der CO2-Kosten zu erstatten. Die neuen §§ 5a bis 5d betreffen Wohnraummietverhältnisse.

Was passiert bei einer Havarie kurz vor 2028?
Wird die neue fossile Anlage wegen eines irreparablen Ausfalls weniger als zwölf Monate vor dem 1. Januar 2028 eingebaut, ruhen die Absätze 1 bis 3 des § 5a für zwölf Monate ab Einbau. Auch in den Fällen des § 43 Abs. 7 GModG gilt eine Zwölf-Monats-Karenz, wenn zum Zeitpunkt des Ausfalls keine Pflicht nach § 43 Abs. 1 bestand.

 

Fazit

Das neue Verteilungsregime macht die Wahl der Heizung zu einer Entscheidung über laufende Betriebskosten, die auf beiden Seiten des Mietverhältnisses ankommt. Wer nach dem 28. Juli 2026 fossil nachrüstet, verlässt das Stufenmodell und landet in einer festen Halbierung, die ab 2028 bei CO2-Kosten und Netzentgelten beginnt und ab 2029 den Bioanteil einschließt. Für energetisch mittelmäßige und gute Gebäude ist das eine Verschiebung zulasten des Vermieters, für sehr schlechte eine Entlastung, und der Härtefall des § 5d ist zu eng gefasst, um darauf zu planen.
Der Zeitpunkt, an dem sich das steuern lässt, liegt vor der Bestellung des Kessels. WERK.E rechnet Heizungsvarianten mit den echten Verbrauchsdaten des Hauses durch, ordnet die Betriebskostenwirkung ein und bringt die Förderseite mit an den Tisch, in Ostwestfalen-Lippe ebenso wie überregional. Wenn Sie mehrere vermietete Objekte halten, lohnt sich der Blick auf das Portfolio, bevor der erste Kessel getauscht wird.

 

Quellen

• Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG), §§ 3, 3a, 5, 5a bis 5d, 6, 7, 8 sowie die Anlage zu den §§ 5 bis 7, in der seit dem 29. Juli 2026 geltenden Fassung.
• Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Artikel 5 (Änderung des CO2KostAufG), § 43 (Anteil erneuerbarer Brennstoffe), § 86 in Verbindung mit Anlage 10 (Effizienzklassen).
• BT-Drs. 21/7009, S. 129 bis 138 (Regelungen zur Kostenteilung bei vermieteten Gebäuden mit Heizungsanlagen nach § 43).
• Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 vom 28. Juli 2026, Verkündung des GModG, in Kraft seit 29. Juli 2026.
• Energiewirtschaftsgesetz, § 40 Abs. 3 Nr. 4 (Netzentgelte in der Rechnung).
• Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 556d, 558, 577a (angespannter Wohnungsmarkt, ortsübliche Vergleichsmiete).